„Wolnoć, Tomku, w swoim domku” ale czy na pewno?

2021-01-11, Redakcja Wspólnych Spraw

Własne „cztery kąty” to spełnione marzenie wielu z nas. Często zdarza się nam niestety zapominać, iż lokal mieszkalny, pomimo iż stanowi odrębną nieruchomość, nie jest umiejscowiony w próżni. Pod względem funkcjonalnym i prawnym jest on ściśle związany z innymi lokalami oraz częścią wspólną wchodzącymi w skład większej nieruchomości. Z tej też przyczyny z odrębną własnością lokalu wiąże się szereg praw i obowiązków właścicieli lokali. W niniejszym, krótkim artykule skupię się na tych prawach i obowiązkach, które dotyczą wprost odrębnego lokalu.
Z prawa własności wynikają uprawnienia właściciela do korzystania z lokalu z wyłączeniem innych osób, posiadania, rozporządzania oraz czerpania korzyści z lokalu. Pierwsze z wymienionych uprawnień pozostaje w pewien sposób ograniczone obowiązkami nałożonymi na właściciela lokalu, polegającymi między innymi na powstrzymaniu się od takich zachowań, które mogłyby ponadprzeciętnie zakłócać korzystanie z sąsiednich nieruchomości. Najczęściej będzie tutaj chodziło np. o wytwarzanie nadmiernego hałasu w obrębie swojego mieszkania, który przeszkadza w zwyczajnym użytkowaniu mieszkań sąsiednich.
Korzystanie z wyłączeniem innych osób oznacza, iż nikt bez zezwolenia właściciela nie może użytkować lokalu. I tutaj jednak będziemy mieli do czynienia z pewnymi wyjątkami. Zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali, każdy właściciel ma bowiem obowiązek zezwalania na wstęp do lokalu, na żądanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej, w przypadkach kiedy jest to konieczne do przeprowadzenia prac remontowych, wiąże się z usunięciem awarii w nieruchomości wspólnej lub z potrzebą wyposażenia jej lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Należy pamiętać, że w przypadku braku zgody właściciela, wspólnota mieszkaniowa może wystąpić przeciwko niemu z powództwem o nakazanie udostępnienia lokalu.
Kolejnym obowiązkiem obciążającym właściciela jest wymóg utrzymywania lokalu w należytym stanie. Oczywiście, nie ma tutaj znaczenia kolor ścian w mieszkaniu czy jakość jego wyposażenia. Celem przedstawionego wymogu jest zapewnienie właściwego (tzn. niezagrażającego sąsiednim nieruchomościom) stanu technicznego oraz sanitarno-higienicznego lokalu. Właściciel lokalu, ale także osoby wspólnie z nim zamieszkujące, najemcy lub goście, są również zobligowani do przestrzegania regulaminu porządku domowego uchwalanego przez wspólnotę. Jego postanowienia mogą dotyczyć np. kwestii związanych z godzinami ciszy nocnej itp.
Właściciel ma prawo, bez potrzeby uzyskiwania akceptacji pozostałych, do sprzedaży lokalu lub jego części, zamiany, ustanowienia hipoteki, wynajęcia go lub użyczenia dowolnym osobom. Podział fizyczny lokalu na dwie lub więcej odrębnych części, jak również połączenie dwóch lub więcej odrębnych lokali w jeden będą jednak wymagały wyrażenia zgody wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały. Przyczyną zastosowania wymienionych wymogów w powyższej kwestii jest z pewnością wpływ jaki przedstawione działania wywierają na strukturę udziałów w nieruchomości wspólnej.
Jak zostało wykazane powyżej, z własnością lokalu jest związany szereg, nie tylko praw, ale i obowiązków. Wynika to przede wszystkim z wzajemnych zależności łączących odrębne lokale, ich właścicieli z większą nieruchomością, w której są umiejscowione. Należy pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa dysponuje środkami niezbędnymi do egzekwowania wymienionych obowiązków, ostatecznie włączając nawet wystąpienie do sądu z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu stanowiącego własność niezdyscyplinowanego właściciela.